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经济下行期房地产市场十大展望

2019-01-05 19:01 来源:未知

经济下行期房地产市场十大展望

    当前,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期,特别是房地产开发增长平稳,平均涨幅小幅上升,房地产调控政策继续升级。与此同时,在未来的经济下行清算期中,房地产市场发展也面临五大困境的约束:一是稳增长要求稳房地产投资,但这是一个艰难的选择;二是防风险要求高度重视化解房地产市场结构性泡沫,房地产市场的健康平稳发展对降低金融乃至全局风险至关重要;三是去杠杆要求合理管控背道而驰的房地产市场加杠杆风险,加杠杆已不可持续,清算不可避免;四是降成本要求尽快解决房地产价格高企问题,以便从宏观上促进降成本;五是稳预期要求尽快平滑和稳定房地产市场、房地产业对社会心理面的扰动。在上述多重困境约束下的房地产市场,亦是“稳中有变”。

  概况起来,笔者对未来的房地产市场发展有如下十大展望:

  第一,房地产投资逐步回落,中国经济终将摆脱对于房地产的过度依赖。中国经济对房地产的依赖已经太久、太深了。所谓转型,所谓高质量发展,其中重要的一个方面,就是要逐步摆脱对于房地产的过度依赖,寻找经济发展的新动能、新空间、新模式。长远来看,人口集聚的上升和人口自然增长率的下降,这两大趋势将使国内大部分城市的房价缺乏人口支撑。中国的房地产投资,将逐步步入存量时代和过剩时代,前期的过量投资,必然会减少未来的投资。预计从今年四季度或最晚明年开始,房地产开发投资增速将不断回落。

 

经济下行期房地产市场十大展望
 
  第二,市场流拍诸多,溢价率下降,土地市场新变局开始出现。近几个月,土地市场流拍频现,流拍数量高达800多宗,全国土地市场加速降温。8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。随着流标流拍或逐步成为常态,土地拍卖价格料将出现明显回落,“地王”不再出现。这一方面预示着市场对于未来房价走势预期的变化,另一方面也意味着未来依靠房地产来维持经济运行的模式很难持续。土地市场的变局还将产生宏观上的重大影响,即流拍增多——房地产投资下降——经济下行。

 

  第三,房价整体稳定,市场结构分化。考虑到房地产市场短期内在中国经济中举足轻重的定位,以及打赢三大攻坚战的现实政治需要,未来房地产价格从整体上看很难出现大涨大跌的戏剧性局面。使各方合意的大概率表现可能是:整体平稳,但有结构性调整,市场分化在所难免。众所周知,中国高房价的根本原因,是政策抑制和行政扭曲下的供需空间错配,即“有需求的地方没供给,有供给的地方没需求”。依此逻辑,战略上仍然较为看好发展潜力较大的一二线中心城市,看淡缺乏产业支撑和人口流入的三四线城市。从调控政策的角度观察,密集出台的政策或对中短期房地产价格和投资产生一定影响,但对不同类型城市影响有所分化。一二线城市商品房住宅库存较低、需求整体不弱,市场供不应求,住宅价格增速整体趋于稳定,部分二线城市有所上涨;三线及以下城市或受调控政策边际影响较大,地产销售或加速降温、拖累全国销售,三线城市二手住宅价格趋稳,上涨势头得到抑制。此外,国开行棚改政策开始调整,未来货币化安置比例可能会降低,三四线城市房价上涨动力逐渐消解,投资上行空间同样较小,资金外溢,加之货币再度有限放水,一二线城市房价面临再次上涨的较大风险。